전월세 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약 전 반드시 부동산 등기부등본을 확인해야 합니다. 이 글에서는 등기부등본의 구성 및 체크해야 할 위험 요소들에 대해 알아보겠습니다.
등기부등본의 구성
표제부
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘며, 표제부에서는 부동산의 기본 정보가 기재됩니다. 계약 시 표제부의 정보를 확인하는 것은 중요하지만, 갑구와 을구도 반드시 체크해야 합니다.
갑구 및 을구
갑구에는 소유권 및 권리변동 사항이 나타나고, 을구에는 저당권 및 임차권 등의 정보가 포함되어 있습니다. 특히 을구는 채무 확인에 있어 매우 중요한 부분입니다.
위험한 단어 찾기
계약을 위해 등기부등본을 열람할 때, 특정 단어를 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
Red 위험
- 가동기
- 신탁
- 압류
- 가압류 등기
- 경매개시결정
- 임차권등기명령
이러한 단어가 있다면 해당 부동산의 계약은 피하는 것이 좋습니다.
Yellow 위험
- 저당권
- 근저당권
- 질권
이들 또한 주의가 필요하며, 부채와 집 시세를 파악해야 합니다.
Green 안전
위의 위험한 단어들이 기재되지 않은 경우, 상대적으로 안전하다고 판단할 수 있습니다.
채무 확인하기
부동산 담보로 대출이 설정된 경우가 많습니다. 이를 확인하기 위해서는 을구에서 “근저당권”이라는 단어를 찾아야 합니다. 예를 들어, 채권최고액이 1억원이라면 대출받은 금액은 약 8천만원으로 추정할 수 있습니다.
채무 안정성 판단하기
채무의 적정성을 판단하기 위해서는 집 시세와 보증금을 비교해야 합니다. 일반적인 안전 구간은 빌린 돈과 보증금을 합쳐 집 시세의 70% 미만이어야 하며, 보수적인 안전 구간은 60% 미만이어야 합니다.
특히 다가구주택의 경우 다른 세입자의 보증금도 포함하여 계산해야 하므로 주의가 필요합니다.
부동산 시세 파악하기
부동산 시세를 파악하기 위해서는 KB부동산 또는 네이버 부동산을 활용할 수 있습니다. 해당 사이트에 건물 주소를 입력하면 시세를 확인할 수 있습니다. KB시세는 은행 대출 시 참조되는 신뢰할 수 있는 시세입니다.
예시를 통한 안정성 진단
부동산 시세가 2억원인 경우, 채권최고액이 1억원이고 보증금이 6천만원이면 부채가 총 1억6천만원으로 시세의 80% 이상에 달합니다. 이 경우 해당 물건은 피하는 것이 좋습니다.
전세보증보험
등기부등본은 모든 정보를 포함하지 않기 때문에, 소유주가 지급 능력을 잃은 경우를 대비해 전세보증보험에 가입하는 것이 추천됩니다. 이는 예기치 못한 상황에 대비할 수 있는 안전망이 됩니다.
자주 묻는 질문
질문1: 등기부등본은 어디서 확인하나요?
등기부등본은 해당 부동산의 관할 등기소에서 확인할 수 있으며, 온라인으로도 열람이 가능합니다.
질문2: 부동산 계약 시 가장 중요한 점은 무엇인가요?
부동산 계약 시 등기부등본의 확인이 가장 중요하며, 위험 단어를 반드시 체크해야 합니다.
질문3: 다가구주택의 보증금 계산은 어떻게 하나요?
다가구주택의 경우, 자신의 보증금 외에도 다른 세입자의 보증금을 합산하여 계산해야 합니다.
질문4: 전세보증보험의 필요성은?
전세보증보험은 소유주가 지급 능력을 잃었을 때 보증금을 보호해주는 중요한 수단입니다.
질문5: 부동산 시세는 어떻게 파악하나요?
부동산 시세는 KB부동산, 네이버 부동산과 같은 플랫폼에서 확인할 수 있으며, 최신 시세 정보를 참고하는 것이 좋습니다.
질문6: 등기부등본에서 가장 주의해야 할 단어는 무엇인가요?
압류, 가압류, 신탁 등은 특히 주의해야 할 단어로, 이러한 내용이 있을 경우 계약을 피하는 것이 바람직합니다.
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